Was kostet ein Haus wirklich?

Der Kaufpreis bezeichnet den Betrag, den du für die Immobilie zahlst. Für den Eigentumsübergang und die Abwicklung des Kaufs entstehen weitere einmalige Kosten. Die Grundbeziehung der Kalto-Modellrechnung lautet:

Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notarkosten + Grundbuchkosten + gegebenenfalls Maklerkosten = modellhafte Gesamtkosten

Diese Gesamtkosten sind die Ausgangsgröße für die weitere Finanzierungsrechnung. Mit deinen eigenen Angaben kannst du sie im Kaufnebenkosten-Rechner nachvollziehen.

Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland und von der steuerlich relevanten Bemessungsgrundlage ab. Notar und Grundbuch werden in Kalto als vereinfachte Modellannahmen mit rund 1,5 % und 0,5 % des Kaufpreises berücksichtigt. Die tatsächlichen Beträge können im Einzelfall abweichen.

Maklerkosten entstehen nur, wenn ein Makler beteiligt ist. Die Käuferprovision kann je nach Vereinbarung variieren und wird deshalb als veränderbare Annahme behandelt, nicht als allgemeingültiger Satz.

Die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland nicht bundesweit einheitlich. Kalto verwendet für jedes der 16 Bundesländer den in der zentralen Konfiguration hinterlegten Satz. Die Wahl des Bundeslands verändert daher die modellhaften Gesamtkosten.

Auch die Maklerprovision kann das Ergebnis deutlich verändern. Ohne Makler entfällt dieser Posten; bei Beteiligung eines Maklers rechnet Kalto mit der von dir angegebenen Käuferprovision. Das Ergebnis bleibt eine Modellrechnung und keine steuerliche oder rechtliche Einzelfallbewertung.

Der Kaufpreis betrifft nur die Immobilie. Die Gesamtkosten umfassen zusätzlich die Kaufnebenkosten. Davon wird das einsetzbare Eigenkapital abgezogen – also das verfügbare Eigenkapital abzüglich der Liquiditätsreserve. Der verbleibende Betrag ist der modellhafte Finanzierungsbedarf.

Gesamtkosten − einsetzbares Eigenkapital = Finanzierungsbedarf

Diese Größen dürfen nicht gleichgesetzt werden. Ob und zu welchen Konditionen ein Finanzierungspartner den Bedarf abdeckt, wird im Einzelfall entschieden. Wie Eigenkapital und Liquiditätsreserve zusammenspielen, erklärt der Ratgeber „Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?“.

Modellrechnung mit den Annahmen des Kalto-Rechners: Kaufpreis 500.000 €, Bundesland Bayern und Maklerbeteiligung mit 3,57 % Käuferprovision. Die Kaufnebenkosten setzen sich so zusammen:

• Grunderwerbsteuer in Bayern (3,5 %): 17.500 €
• Notarkosten (Modellannahme 1,5 %): 7.500 €
• Grundbuchkosten (Modellannahme 0,5 %): 2.500 €
• Maklerprovision für Käufer (Annahme 3,57 %): 17.850 €

Daraus ergeben sich Kaufnebenkosten von 45.350 €, entsprechend rund 9,07 % des Kaufpreises. Zusammen mit dem Kaufpreis liegen die modellhaften Gesamtkosten bei 545.350 €.

Die Werte stammen aus derselben zentralen Berechnung wie der Kalto Kaufnebenkosten-Rechner. Sie sind ein Rechenbeispiel und keine Aussage dazu, welche Kosten in einem konkreten Kaufvertrag tatsächlich entstehen.

Je nach Immobilie und persönlicher Situation können außerdem Renovierung, Modernisierung, Umzug oder eine neue Einrichtung anfallen. Nach dem Kauf entstehen laufende Eigentumskosten, etwa für Instandhaltung, Versicherungen oder kommunale Abgaben.

Diese Beträge sind individuell und nicht Bestandteil der hier beschriebenen Kalto-Gesamtkosten. Sie werden deshalb nicht unbemerkt in die Modellrechnung eingerechnet, sollten aber bei der eigenen Planung getrennt berücksichtigt werden.

Kennst du Kaufpreis und Nebenkosten, kannst du im vollständigen Immobilien-Flow einsetzbares Eigenkapital, Finanzierungsbedarf und monatliche Belastung zusammen betrachten. Wenn du noch keine konkrete Immobilie im Blick hast, hilft dir der Ratgeber „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ beim Einstieg über dein mögliches Budget.

Welche monatliche Belastung zu deinem Haushalt passt, hängt von Einkommen, Ausgaben und deinem gewünschten Puffer ab. Diesen Zusammenhang erläutert der Ratgeber „Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?“. Alle Ergebnisse sind Modellrechnungen und keine Finanzierungszusage sowie keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.