Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Dein Immobilienbudget ist die Summe aus zwei Bausteinen: dem Darlehen, das sich aus deiner monatlichen Rate ergibt, und dem Eigenkapital, das du tatsächlich einsetzen kannst. Von diesem Gesamtbudget müssen die Kaufnebenkosten bezahlt werden – der mögliche Kaufpreis liegt also unterhalb des Gesamtbudgets.

Wichtig dabei: Es geht nicht um das Maximum, das eine Bank rechnerisch anbieten würde, sondern um eine Rate, die zu deiner Lebenssituation passt. Die gewünschte monatliche Rate legst du selbst fest.

Die monatliche Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Für die erste Phase der Finanzierung ergibt sich der Anteil der Zinsen aus dem vereinbarten Sollzins, der Anteil der Tilgung aus der anfänglichen Tilgung. Aus Rate, Sollzins und anfänglicher Tilgung lässt sich näherungsweise ableiten, welche Darlehenssumme mit dieser Rate bedient werden kann.

Ein höherer Sollzins bedeutet: Von derselben Rate fließt mehr in die Zinsen und weniger in die Tilgung – die mögliche Darlehenssumme sinkt. Umgekehrt erhöht eine höhere Rate bei sonst gleichen Konditionen die mögliche Darlehenssumme. Wie viel Rate sinnvoll ist, hängt von deinem Einkommen und deinen übrigen Ausgaben ab; eine allgemein gültige Grenze gibt es dafür nicht. Wie du eine Rate findest, die zu deinem Haushalt passt, erklärt der Ratgeber „Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?“.

Nicht jedes gesparte Euro steht für den Kauf bereit: Ein Teil des verfügbaren Eigenkapitals bleibt häufig als Liquiditätsreserve für unerwartete Ausgaben zurück. Übrig bleibt das einsetzbare Eigenkapital – der Betrag, der tatsächlich in den Kauf fließt.

Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten, abzüglich des einsetzbaren Eigenkapitals. Mehr einsetzbares Eigenkapital verringert den Finanzierungsbedarf – bei gleicher Rate erlaubt es dadurch einen höheren Kaufpreis. Ob und in welcher Höhe Nebenkosten anteilig finanziert werden können, hängt von den Konditionen der jeweiligen Bank ab und wird von Kalto bewusst nicht unterstellt.

Zum Kaufpreis kommen weitere einmalige Kosten hinzu: die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten sowie – wenn ein Makler beteiligt ist – die Maklerprovision. Notar und Grundbuch lassen sich als vereinfachte Schätzung mit rund 1,5 % beziehungsweise 0,5 % des Kaufpreises ansetzen; die tatsächlichen Kosten können im Einzelfall abweichen.

Die Grunderwerbsteuer ist nicht bundesweit einheitlich, sondern richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Welches Bundesland gewählt wird, verändert das mögliche Immobilienbudget daher. Wie sich die einzelnen Posten zusammensetzen, zeigt der Kalto Kaufnebenkosten-Rechner.

Modellrechnung mit Beispielwerten, gerechnet mit denselben Annahmen wie im Kalto Budget-Rechner: Wunschrate 2.000 €, Sollzins 3,5 %, anfängliche Tilgung 2,0 %, Eigenkapital 120.000 €, Liquiditätsreserve 25.000 €, Bundesland Bayern, Maklerbeteiligung mit 3,57 % Käuferprovision.

Unter diesen Annahmen ergibt sich ein einsetzbares Eigenkapital von 95.000 € und eine mögliche Darlehenssumme von rund 436.000 €. Nach Abzug der Kaufnebenkosten (hier rund 9,07 % des Kaufpreises) liegt der mögliche Kaufpreis bei etwa 487.000 €.

• Steigt die Wunschrate um 500 € auf 2.500 €, liegt der mögliche Kaufpreis bei rund 587.000 €.
• Stehen zusätzlich 25.000 € Eigenkapital zur Verfügung, steigt der mögliche Kaufpreis auf rund 510.000 €.
• Steigt der Sollzins um einen Prozentpunkt auf 4,5 %, sinkt der mögliche Kaufpreis auf rund 426.000 €.

Die Richtung ist in allen drei Fällen dieselbe: Verändert sich eine Annahme, verändert sich das mögliche Immobilienbudget. Das Beispiel zeigt deshalb nur Größenordnungen – dein eigenes Ergebnis rechnet der Budget-Rechner mit deinen Werten.

Kalto liefert eine Orientierung auf Basis der eingegebenen Annahmen. Ob eine Bank die Finanzierung tatsächlich so anbietet, hängt unter anderem von deiner Bonität, der Bewertung des Objekts, der gewählten Bank und den zum Zeitpunkt der Anfrage geltenden Konditionen ab – darüber hinaus können weitere individuelle Faktoren eine Rolle spielen.

Die Ergebnisse sind daher Modellrechnungen und keine Finanzierungszusage, keine verbindliche Leistbarkeitsprüfung und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.