Zins und Tilgung bei der Baufinanzierung einfach erklärt
Bei einem Annuitätendarlehen besteht die laufende Rate aus Zins und Tilgung: Zinsen sind die Kosten für das bereitgestellte Darlehen, während die Tilgung deine Darlehensschuld reduziert. Im Zeitverlauf verändert sich das Verhältnis beider Anteile, auch wenn die vereinbarte Rate zunächst gleich bleibt.
Was ist der Sollzins?
Der Sollzins beschreibt, mit welchem Zinssatz der ausstehende Darlehensbetrag verzinst wird. Er bestimmt damit, wie hoch die Zinskosten in der laufenden Rate ausfallen. Ein höherer Sollzins erhöht bei gleichem Darlehen und gleicher anfänglicher Tilgung die anfängliche Rate.
Der Sollzins ist nicht mit dem effektiven Jahreszins gleichzusetzen. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich bestimmte weitere preisbestimmende Faktoren und dient daher einer anderen Betrachtung. Kalto verwendet für seine Modellrechnung den eingegebenen Sollzins.
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Die Tilgung ist der Teil der Rate, der deine Darlehensschuld tatsächlich verringert. Die anfängliche Tilgung bezeichnet den Tilgungssatz zu Beginn der Finanzierung. Sie ist keine Aussage darüber, welcher Tilgungssatz für eine konkrete Finanzierung passend oder empfehlenswert ist.
Bei sonst gleichen Annahmen führt eine höhere anfängliche Tilgung zu einer höheren Rate und einem schnelleren Abbau der Schuld. Wie die monatliche Belastung in den eigenen Haushalt eingeordnet werden kann, erklärt der Ratgeber „Wie hoch darf meine monatliche Rate sein?“.
Wie setzen sich Zins und Tilgung zur monatlichen Rate zusammen?
Im bestehenden Kalto-Modell wird die anfängliche Jahresrate eines Annuitätendarlehens modellhaft so bestimmt:
Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) = anfängliche Jahresrate
Die monatliche Rate ergibt sich daraus geteilt durch zwölf. Diese vereinfachte Formel beschreibt die Kalto-Modellrechnung; sie bildet nicht jede Regelung, Gebühr oder Besonderheit eines realen Kreditvertrags vollständig ab und ist kein Kreditangebot.
Warum verändern sich Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf?
Die Zinsen werden auf die jeweils verbleibende Restschuld berechnet. Mit jeder Tilgung sinkt diese Schuld. Bleiben Sollzins und Rate gleich, fällt deshalb im Zeitverlauf der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Die Rate kann dabei zunächst gleich bleiben, obwohl sich ihre innere Aufteilung verändert. Kalto bildet diesen Verlauf für den gewählten Betrachtungszeitraum monatsweise mit der zentralen Finanzierungslogik ab.
Was bedeutet Restschuld?
Die Restschuld ist der Darlehensbetrag, der am Ende des betrachteten Zeitraums noch nicht zurückgezahlt ist. Sie ist weder der Kaufpreis noch sind sie die Gesamtkosten des Immobilienkaufs. Warum Kaufpreis und Gesamtkosten ebenfalls getrennt betrachtet werden müssen, zeigt der Ratgeber „Was kostet ein Haus wirklich?“.
Besteht nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld, muss deren weitere Finanzierung neu geregelt werden. Die dann verfügbaren Konditionen sind heute nicht bekannt und werden von Kalto nicht prognostiziert.
Welche Rolle spielt die Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins für das Darlehen gilt. Sie bestimmt damit den Zeitraum, in dem die Zinskondition festgeschrieben ist, und den Zeitpunkt, zu dem eine verbleibende Restschuld neu betrachtet werden muss.
Welche Dauer zu einer konkreten Situation passt, hängt von individuellen Zielen, Konditionen und Risiken ab. Kalto spricht deshalb keine Empfehlung für 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre aus und bewertet keine Laufzeit als die beste.
Beispiel: Zins, Tilgung und Restschuld nach zehn Jahren
Modellrechnung mit der bestehenden zentralen Kalto-Logik: 450.350 € Darlehen, 3,5 % Sollzins, 2,0 % anfängliche Tilgung und zehn Jahre Sollzinsbindung beziehungsweise Betrachtungszeitraum.
- anfängliche monatliche Rate: rund 2.064 €
- Zinszahlungen im betrachteten Zeitraum: rund 140.034 €
- Tilgung im betrachteten Zeitraum: rund 107.658 €
- Restschuld nach zehn Jahren: rund 342.692 €
Die Werte zeigen ausschließlich, wie diese konkreten Annahmen im Kalto-Modell zusammenwirken. Das Beispiel ist keine Finanzierungszusage, keine Empfehlung für Zins, Tilgung oder Zinsbindung und keine individuelle Finanzberatung. Wie Eigenkapital den ursprünglichen Finanzierungsbedarf verändert, erklärt der Ratgeber „Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Hauskauf?“.
Stellschraube Zins: Was verändert ein Prozentpunkt?
Das bestehende Kalto-Szenario erhöht bei unverändertem Darlehen und unveränderter anfänglicher Tilgung den Sollzins von 3,5 % auf 4,5 %. Dadurch steigt die anfängliche monatliche Rate modellhaft von rund 2.064 € auf rund 2.439 € – eine Differenz von rund 375 € pro Monat.
Dieses Szenario ist eine Sensitivitätsrechnung, keine Zinsprognose und keine Bewertung eines Zinssatzes als gut oder schlecht. Wie Rate, Zins, Tilgung und Eigenkapital das mögliche Immobilienbudget gemeinsam beeinflussen, erläutert der Ratgeber „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“.
Alle Ergebnisse sind Modellrechnungen und keine Finanzierungszusage sowie keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
Berechne deine Finanzierung im Zusammenhang
Betrachte Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehen, Rate und Restschuld gemeinsam im bestehenden Kalto-Flow.